多地新房成交迅速回暖 楼市“小阳春”希望仍存？

近日，各地陆续发布2月楼市成交情况。虽然整月的成交套数和面积普遍“惨不忍睹”，但数据同时也显示出，从2月第4周开始，多地新房成交量环比呈现大涨趋势。加之全国复工复产进程加快，包括购房在内的社会需求逐渐释放，稳楼市政策近期仍在持续出台，房地产行业对于“小阳春”的讨论再次浮上水面，认为楼市有望在短期内回暖的声音有所增加。

  这种观点是否只是一厢情愿？ 今年的“小阳春”能否光临楼市？

  多地新房成交量环比攀升

  广州2月新房网签1340套、同比2019年2月下降61.34%，青岛新房成交2056套、环比1月下降69.46%，杭州市区新房仅成交1463套、同比下降68.5％，创下同期近9年新低……3月至今，各地陆续发布了2月楼市成交数据，新房销售一片惨淡，多地刷新近年来的底线。

  根据克而瑞研究中心数据，2月份受监测的27个重点城市半数以上零供应，成交量环比下降幅度达到8成。

  不过，市场数据同时显示，自2月第4周起，不少城市新房成交量的环比涨幅迅速抬升。2月24日至31日，沈阳新房成交面积12.1万平方米，环比上升109%，成交价格为11454元/平方米 ，环比上升1%；珠海商品房网签共335套，环比上涨126%；大成都范围内共网签成交商品住宅305876.32平方米、环比上涨178.7%，成交房源2533套，环比上涨超过159%。

  其中，成都的成交量回升放之全国也称得上迅速。据“买房好帮手”统计，在北上广深蓉杭六大中心城市中，成都新房成交套数、面积连续八天位列首位，远超北上广深，排名第二的杭州也与成都有一定的差距。

  而在CREIS发布的《2020年第9周全国主要城市房地产市场交易情报（2020.2.24-2020.3.1）》中，成都的套数和面积均名列全国第一。

  涉房地产新政持续出台

  除了成交数据方面的利好，各类稳楼市政策的持续出台，似乎也让人对楼市“小阳春”的到来抱以更多信心。

  在2月50余城发布房地产市场相关政策的基础上，3月以来，又有若干城市出台涉房举措，其中不乏放松特定区域落户和购房限制、取消某些类别产品的限购等颇为醒目的条款。

  3日，广州发文取消商服类项目（公寓、商铺、写字楼）限购政策，具体描述为：优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

  “这是在2018年政策的基础上，将不限售的商服类项目范围扩大，相当于全面解禁，且可以卖给个人，没有最小面积规定。”中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时分析称，此举是有利于解决商改住项目存量过多的一个政策试点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出，广州作为一线城市中第一个对商住类项目松绑的城市，有很强的示范效应，对各地酒店式公寓等商服类项目或有政策放松的启示。

  此前一天，天津发改委发布通知称，为服务京津冀协同发展，天津试点实施教育、落户等六大新措施。其中规定，对落户到天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城的符合天津产业发展定位的北京转移来津项目，其职工符合相应条件的，可办理落户并按有关政策购房，但需满3年方可转让。

  此外，常州、苏州等地也于近期出台了楼市新政，涉及房地产项目预售条件调整、企业延缓缴纳土地出让金等方面。

  “小阳春”能否到来？

  迅速攀升的成交量和不断出台的稳楼市政策，是否预示“小阳春”仍有出现的可能？部分专家的看法却并不乐观。

  “整体来看，楼市一季度压力仍然不小，3月‘小阳春’落空几成定局。”接受媒体采访时，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华直言。

  在乐居对多地售楼处进行的调查中，不少工作人员表示，近期新房的成交量，有相当一部分是春节过后积压的认购，在售楼处开放以后进行集中网签。

  “得益于开发商在春节期间打出的‘折扣牌’，加之诸如乐居‘好房线上购’等网上售房活动积累的意向和认购客户，近期网签量才有了明显提升。”成都一位售楼处负责人表示。在他看来，目前疫情尚未完全消退，部分购房者对前往人流密集场所仍有所抵触，加之很多售楼处仍采取有限开放模式，客流与往年同期相比仍处于低位，对于成交的推动有限；待积压的认购陆续网签后，新房成交量的增长或许会回到相对平稳的轨道，短期内难以出现激增。

  华泰证券房地产分析师张璐也告诉乐居，受制于线下渠道，一季度房地产市场整体仍然会大概率面临销量大幅下滑的局面，回归正常也许要等到二季度。

  至于各地政策变动是否会引起楼市明显上行，专家观点也倾向于谨慎。2月21日，河南驻马店允许首套房贷款降至两成，在疫情期间“首开先河”，不久后即被省委、省政府约谈。

  “‘吃螃蟹者’的遭遇，预计将对其他城市起到一定的警示作用，后续出台刺激购房政策也会谨慎一些。”暨南大学经济学院教授梅林海认为，整体看，楼市调控“三稳”政策不会放松，各地“因城施策”出台新政大多具备一定的区域性和阶段性，且力度整体不大，对楼市刺激有限。

  邹琳华判断，如果信贷政策发生明显变动，的确会对楼市起到一定的支撑作用，但目前的的政策变动还是以“点”为主，未形成“面”，接下来是否有更多城市跟进、带来楼市波动，还与经济形势、政府态度有关，现在无法下定论。