回顾过去：新乡市1-9月份房地产市场整体平稳

1-9月份新乡市房地产市场运行平稳，全市商品房销售面积增速有所回升，商品住宅去库存卓有成效。但房地产开发投资和新增土地购置面积增长持续放缓，需要足够关注。

一、全市房地产市场运行基本情况

(一)商品房销售面积增速比上月有所加快

随着金秋9月的到来，在传统购房旺季的推动之下，1-9月份，全市商品房销售面积456.11万平方米，同比增长15.4%，比1-8月份加快3.9个百分点。其中，商品住宅销售444.15万平方米，同比增长17.6%，比1-8月份加快3.7个百分点，占全市商品房销售面积的比重为97.4%;办公楼销售0.72万平方米，同比增长28.9%;商业营业用房销售10.29万平方米，同比下降35%;其他房屋销售0.95万平方米，同比下降31.7%。

分县(市)、区看，全市有7个县(市)、区保持两位数增长。其中，以销售总量大、增速高的平原新区和牧野区为代表，1-9月份平原新区和牧野区商品房销售面积分别为80.14万平方米和76.69万平方米，同比增速分别为95.3%和27.7%，这两个区商品房销售面积占全市的比重为34.4%，拉动全市商品房销售面积增速14.1个百分点;与此同时，有五个县(市)、区商品房销售面积同比增速为负，其中以房地产企业数量和项目均较多的红旗区为代表，截至目前，红旗区在库房地产企业67家，占全市在库房地产企业比重为16.4%，在库项目36个，占全市在库项目比重为14.3%，而1-9月份红旗区商品房销售面积44.67万平方米，同比下降21.7%，占全市商品房销售面积的比重为9.8%，直接拉低全市商品房销售面积增速3.1个百分点。利用前9个月已知的商品房销售面积数据测算，如果红旗区能够达到10%的增速，那么全市商品房销售面积增速将可达到20%左右。

(二)全市商品住宅待售面积比去年年末大幅减少

在市政府采取支持各县(市)、区农民进城购房补贴政策和外来人员购房补贴政策的双重刺激下，1-9月份，全市商品房待售面积171.73万平方米，比去年年末减少48.35万平方米，全市商品房去库存卓有成效。其中，商品住宅待售面积109.69万平方米，比去年年末减少46.09万平方米。分县(市)、区看，1-9月份市区待售面积57.16万平方米，同比下降47%，比去年年末减少36.82万平方米，占全市房屋待售面积的比重为33.3%，占比比去年年末降低9.4个百分点;县区待售面积114.57万平方米，同比下降12%，比去年年末减少11.53万平方米，占全市房屋待售面积的比重为66.7%，占比比去年年末提高9.4个百分点。市区待售面积总量比县区少，增速下降幅度比县区大，从去库存效果看，市区明显好于县区。

(三)企业能够利用资金较为充足

1-9月份，全市房地产企业本年能够利用资金304.04亿元，可利用资金是房地产开发投资的1.17倍。其中，上年末结余资金57.12亿元，同比增长49.9%;本年实际到位资金246.93亿元，同比增长2.5%。本年实际到位资金中，国内贷款40.07亿元，同比增长0.7%;自筹资金154.56亿元，同比增长9.3%。可见，企业能够利用资金较为充裕，对房地产企业正常运行支撑作用明显。

(四)房地产开发投资增速持续走低

商品住宅投资增速持续下降，带动作用减弱。全市房地产开发投资同比增速自今年5月份开始，连续五个月急剧下降。1-9月份，全市房地产开发投资完成259.05亿元，同比增长5%，比上半年下降15.2个百分点，比上个月减缓2个百分点。其中，商品住宅完成投资225.61亿元，同比增长3%，占全部开发投资的87.1%，住宅投资增速低于房地产开发投资2个百分点，比上半年住宅投资增速下降15.7个百分点，拉动全市房地产开发投资增长2.7个百分点，比今年上半年拉动作用减弱13.7个百分点，比1-8月份拉动作用减弱1.5个百分点，带动作用持续减弱;商业营业用房完成投资16.61亿元，同比下降11.8%。

从房地产政策看，中央对房地产发展的定位明确了房地产发展的方向，必然抑制房地产投机需求，保障居住需求，挤泡沫控房价使市场回归理性。因此，在房地产整体调控力度不减甚至有可能加强的背景下，需求端调控政策效应必然传导到供给端，势必降低投资预期。另外，从去年基数看，2016年房地产市场从年初启动，一路走高，基数逐月抬高，必然影响到今年开发投资的增长趋势，最大的可能是2017年房地产开发投资呈现前高后低的态势。

综上所述，今年后三个月房地产开发投资增速下行压力仍然较大。

(五)企业新增土地购置面积持续7个月负增长

本年土地购置面积增速自3月份至今，持续7个月负增长。截至9月份，全市房地产开发企业，本年新增土地购置面积12.6万平方米，比去年同期减少33.28万平方米，同比下降72.5%，降幅比上月扩大3.3个百分点，增速为今年以来最低。

土地购置作为房地产企业开发地产项目的先决条件，没有新的土地购置就没有新的开发项目，购置土地的多少在一定程度上影响着房地产开发项目的持续发展。

二、对后三个月房地产市场运行的判断及建议

结合以上论述，全市房地产开发投资增速，由于受商品住宅投资增速持续低迷，带动作用减弱的直接影响，以及去年基数较高和今年新增土地购置面积持续减少等客观因素的制约，加之今年中央经济工作会议对房地产发展的明确定位，今年后三个月全市要想扭转房地产开发投资低位运行的态势难度较大。

当前和今后一个时期，新乡市应严格按照中央经济工作会议“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位”要求，结合新乡市实际情况，因地施策，分类调控，从五个方面采取有效措施，保持房地产市场稳定健康发展。

一是继续坚持去库存力度，因地施策，因情施策，随房地产市场变化及时调整政策，精准发力，重点关注县区去库存成效，研究制定积极有效措施，使去库存继续取得实效;二是加强土地供应研究，制定适合新乡市情的土地政策，合理加大土地供应，监督房地产企业及时开、竣工，加快项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应;三是加大对房地产新开工项目的入库推进力度，积极指导房地产新开工项目及时纳入统计数据库;四是加大对居民首套房和家庭改善型住房补贴优惠力度，合理引导消费者理性购房，切实让住房回归居住属性;五是加强舆论监管，及时向社会公众公布土地和房屋供应信息，缓解供需紧张的市场预期，引导消费者对于政策和市场有正确的理解和认知，促进房地产消费理性发展。同时，积极引导媒体正面宣传房地产市场，让社会及时准确、全面理解房地产市场调控政策，形成有利于稳定市场预期、稳定房价的舆论氛围。严厉打击炒作概念散布谣言等扰乱市场的行为，发现不实报道、恶意炒作信息积极做出反应，避免造成大范围不良影响。