设地产基金收购上海洋房的商业算法

在斥巨资踏入金融领域之后，外界更热衷于捕捉泛海控股金融板块动态，主营业务房地产似乎成为了“陪衬”。

近日，泛海控股一纸公告将人们的目光拉回地产业务——公告披露，泛海控股作为有限合伙人，出资9.85亿元参投一地产基金，该基金将主要对上海市中心城区的花园洋房及经典里弄进行“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”，从而实现资本增值。

业内人士发现，该模式与高和资本的模式较为相似，不过与高和资本依靠增值能力和退出能力从而纯粹获得投资回报不同，泛海控股或更希望通过该基金来获取优质上海土地项目。

该基金的合作协议中还特别提到，当合伙企业已投资项目拟退出时，有限合伙人(泛海控股)有权优先以同等条件、同等价格，全部或部分收购拟退出的投资项目。

泛海控股方面则表示，为保持和扩大房地产业务的竞争优势，公司将灵活运用合作、并购等各种方式，获取符合公司发展战略、具有较高投资价值的房地产项目。

参投地产基金

9月2日，泛海控股发布公告称，全资子公司御中投资拟参与投资上海御泓经典股权投资基金合伙企业(有限合伙)(御泓基金)。

御泓基金仅针对上海市中心城区的花园洋房及经典里弄进行相关投资，实现资本增值，主要模式为“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”。在泛海控股看来，花园洋房及经典里弄的性和性，有望创造出丰厚的回报。

据观点地产新媒体查询，该基金规模拟定为10亿元，其中，御中投资为有限合伙人，出资9.85亿元，占合伙企业出资总额的98.5%;上海御泓经典股权投资基金管理有限公司(御泓投资)为普通合伙人暨执行事务合伙人，出资1500万元，占合伙企业出资总额的1.5%。

公告称，御泓基金的普通合伙人暨执行事务合伙人御泓投资具有丰富的行业经验和资源，拥有大量优质项目储备，并与项目策划、收购、改建、营运、管理等各环节的优秀专业技术团队建立了战略合作伙伴关系。

关于参股该地产基金的收益分配机制，公告中有较为详细的介绍。

其中，在御泓基金就任何项目投资取得现金收益时，御泓基金首先得将取得的收益按照各有限合伙人的实缴出资额比例在同等顺位基础上分配给所有有限合伙人，直至有限合伙人在该项目上投资的年化资本收益率达到8%;接着，任何余额分配给普通合伙人，直至普通合伙人在该项目上投资的年化资本收益率达到2%;最后，在满足上述情况下，任何余额由普通合伙人和有限合伙人按照20%：80%的比例进行分配。

截至退出期届满之日，御泓基金首先将剩余资金根据各合伙人(包括普通合伙人)的实缴出资额比例分配剩余资金，直至该等分配额达到所有合伙人的实缴出资额;接着，同样是必须先满足有限合伙人资本年化收益率达到8%，再令普通合伙人资本年化收益率达到2%;至此，若有余额同样由普通合伙人和有限合伙人进行二八分。

如御泓基金终止，有限合伙人实际出资额未能全部收回或实际出资额虽已收回但其内部收益率低于8%/年时，普通合伙人应将基金收益分成进行回拨，用于满足该等分配步骤的资金需要。

看来，泛海控股所提出的要求至少是年化资本收益率达到8%，内部收益率高于8%/年。

值得一提的是，公告披露，泛海控股对合伙企业拟投资项目具有一票否决权，这意味着出资额达98.5%的泛海控股绝对拥有说话权和项目选择权;此外，当御泓基金已投资项目拟退出时，泛海控股有权优先以同等条件、同等价格，全部或部分收购拟退出的投资项目。

泛海控股方面表示，本次投资与公司主营业务具有较高的契合度，符合公司的发展战略。通过本次投资，公司一方面有望获取较为理想的投资回报，另一方面可通过行使优先购买权的方式，获取上海地区优质房地产项目，从而有利于公司房地产业务的进一步发展壮大。

复刻高和模式

“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”，这容易让人联想起商业地产基金高和资本，甚至有业内人士认为，御泓基金在复刻高和资本模式。

据观点地产新媒体翻查资料，高和资本成立于2009年，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，由前SOHO中国有限公司执行董事苏鑫创立。

发展模式主要为投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，对这些商业物业进行升级改造，再以旗下基金自持运营，然后获取回报。

如此来看，御泓基金的模式与高和资本的模式相似度的确较高，只是，在高和资本的定位中，投资标的主要以商业不动产为主，在退出时，除了利用大宗交易这一途径外也会利用资产证券化等形式。

在高和资本的官网中，详细介绍了其三种类型的基金。其中，机会型基金将通过改造和资管运营提升价值，快进快出获取高额收益;孵化型私募REITs则由高和资本与资产持有方共同发起一支并购基金。双方共同认购劣后级，同时配合优先级资金对物业进行改造增值以及运营。通过运营优化经营性现金流，最终依托高的租金回报率实现公募REITs退出。

而增值型基金则为收购有潜力物业，通过改造、重新定位和运营管理提升价值，并在周期波动中套利;通过资产证券化或者大宗交易实现退出。

在增值型基金中，要求投资标的以京沪以及1.5线城市的核心区域优质商办物业为主，尤其是可以改造成为写字楼的大盒子商业以及酒店类资产。投资额原则不低于5亿元，毛租金回报率不低于5.5%，同时有一定升值空间。

通过上述模式，高和资本在基金行业中已有所成就。根据公开资料，高和资本的资产管理规模超过100亿元人民币，总投资超过240亿元，收购项目11宗，其中北京7宗，上海3宗，苏州1宗，已退出项目7宗。

最令业内津津乐道的是高和资本曾创下的纪录——2010年收购金澳国际写字楼部分，创下了当年北京楼市最大商业并购案; 2013年，完成对丹阳大厦的整体收购，创下了北京商业地产现房最大并购案的纪录等。

在上海，高和资本曾于2012年10月以7.9亿元的价格收购位于上海静安区原中华企业大厦，彼时，该大厦由于租客的轮换等原因纳税能力衰减。

高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，令该大厦的租金从4.0元/平方米/天一跃升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

值得一提的是，虽然此前投资对象多以写字楼和酒店物业为主，但在2016年，高和资本也正式进军了公寓市场，其在全国范围内首个公寓改造项目——海德公馆已于7月28日亮相。

泛海地产模式

高和资本的案例证明“整体收购-经典改建-运营持有-出租/出售”的确是“有利可图”，这至少说明泛海参投的御泓基金并非盲人摸象。不过，业内人士认为，虽然二者模式上有着较高的相似度，但高和资本纯粹是通过该模式获取超出市场平均的回报，而对于泛海控股来说，获取投资回报显然也是必要的，但其还另有目的在。

在披露御泓基金的公告中，泛海控股在提到投资目的时称，公司正在转型为以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团，其中房地产业务作为公司的传统主业和主要利润来源，转型后仍将是重要的产业基础。

为保持和扩大房地产业务的竞争优势，实现企业可持续发展，泛海控股将持续关注国内外市场机会，灵活运用合作、并购等各种方式，获取符合公司发展战略、具有较高投资价值的房地产项目。

通过本次投资，泛海控股一方面有望获取较为理想的投资回报，另一方面可通过行使优先购买权的方式，获取上海地区优质房地产项目，从而有利于公司房地产业务的进一步发展壮大。

这被认为是泛海控股道出了其对御泓基金更大的期望，即可“通过行使优先购买权的方式，获取上海地区优质房地产项目”，如获成功，这也将成为泛海控股的拿地新途径，“旧楼改造”或也将成为泛海控股的地产新模式。