房价能上天吗？上涨与下跌哪个才是未来

华泰证券表示，多数国家的长期房价上涨幅度约等于物价上涨幅度+人均GDP增速，而中国目前显然脱离了这一规律。其指出，中国房价处于世界较高水平，随着中国GDP增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减以及城镇化进程的减速，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点。

世界主要国家房价变动呈现什么趋势?

从相关数据来看，大多数国家的长期房价上涨幅度约等于物价上涨幅度+人均GDP增速，但是德国、韩国、英国和90年代后的日本除外。

德国、韩国、90年代后的日本房价上涨幅度小于物价上涨幅度+人均GDP增速，而英国相反，房价上涨幅度大于物价上涨幅度+人均GDP增速，那为什么会存在这种差别?

华泰证券宏观李超团队认为，背后核心的原因在于人口增速。

美国、中国香港、20世纪90年代之前的日本人口一直保持稳定的增长;德国、韩国、90年代后的日本人口增速出现持续下降，甚至出现人口负增长;英国人口增速1980 年后持续提高。

中国房价为什么会脱离这一规律而暴涨?

较高的收入增长和物价上涨速度:经济的高速增长和物价的大幅上升造就了人均收入的高速度增长，收入的高速增长大大提高了居民的购买力，促进了中国房地产销 售和价格的持续走高。

极度不平稳的人口年龄结构:中国建国以来有三次比较大的婴儿潮，这三次婴儿潮导致中国的人口年龄结构非常不平衡。当婴儿潮人口进入购房适龄人群后，人口的突然暴涨导致房地产市场刚性需求大大增加，短期房地产市场出现供不应求，房价也会出现上涨。

中国未来房价暴涨、暴跌、慢涨、慢跌?

华泰预测中国房价可能将在3-4年后迎来显著拐点。

目前相对人均GDP和收入水平，中国房价都处于世界较高水平，随着中国GDP增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点，将可能有三种结局:

最乐观结局，房价仍然缓慢上涨，但是房价上涨速度小于人均GDP增速+CPI涨幅;

中性结局，房价零上涨或者小幅缓慢下跌;

最悲观结局，房价大幅下跌。

不管何种结局，3-4年以后房价的上涨速度将显著小于人均名义收入的增速，投资黄金时期将一去不复返。

房地产调控政策应何去何从?

1、房地产限购政策应“送最后一程”

根据中国的人口年龄结构，目前第3次婴儿潮人口正处于购房年龄阶段，刚性需求正处于高峰期，为了避免房地产市场形成严重的泡沫，房地产限购政策还应该坚守 2-3年，等刚性需求开始回落后，投资或者投机需求对房地产市场的影响才会逐步降低。对于部分上涨过快的城市，限购政策甚至应该从紧。

2、房地产购买政策3-4年后应该逐步“松绑”

中国房地产市场销量和价格的长周期拐点都即将到来，一方面，对房地产市场购买政策的逐渐松绑可以对冲刚性需求的下滑，起到稳定房地产市场价格和需求的作用; 另一方面，虽然在短期内中国房价会受到货币因素和经济周期的影响，但是长期来看中国房价的快速上涨很大程度是由于刚性需求的拉动导致，当刚性需求开始下降的时候，有必要、有可能放松对投资需求的管制。

3、去房地产库存地方政府不应“补贴”

补贴会扰乱真实的市场供需信号，不仅扩大了需求，也刺激了供给。在未来中国房地产市场长期面临供过于求的背景下，补贴虽然能解决短期问题，但是对于扭转长期的供求关系微乎其微。房地产去库存的关键还在于改变供求关系，三、四线城市应停止新的土地供给，利用城市教育、医疗的优势吸引更多的潜在需求，解决库存较多的问题。

4、货币政策不应过度关注房地产价格泡沫

在某种程度上，房地产价格是经济周期和人口周期共同决定下的产物。近20年来，中国房地产价格的泡沫人口年龄结构具有很强的解释作用，并不仅仅是由经济周期决定。因此，用抑制经济周期的货币政策调控去调整房地产周期很难会有很好的效果，因为“刚性需求”在一定程度上是不可调控的。