长效机制下购房政策向刚需倾斜

 北京房地产市场不断是依照调控周期的规律不时在“涨跌”之间彷徨，依照普通规律每隔一段时间的调控之后，政策就会有所松动，被抑止的需求释放，房地产迎来增长。但是今年房地产市场却呈现了宏大的变化。在新的长效机制面前，曾经的经历与市场规律不再起作用，各种政策性住房在带给人们实惠的同时，也难免让人面临头昏眼花的选择，那么在这样的市场环境之下人们终究应该如何选择本人心仪的房子呢?

  北京楼市在“长效机制”护航下前行

  依照楼市的普通规律，每年两会都会成为北京楼市的风向标。作为全国房地产市场热度最高的城市之一，北京的调控力度和范围常常都是相比照较严苛的。而今年两会上透显露的楼市指导思想则十分明白，即：“复原房子寓居属性，去投资需求。”目前绝大多数政策都是盘绕着这一思绪在停止。北京显然也不能例外。

  据中原地产首席剖析师张大伟统计，自2016年“9·30”调控政策出台以来，北京曾经有超越19个政策日，发布了各种房地产调控78条细则。能够说，这一轮的调控政策无论是从密度还是详细举措上来说都是绝后的。

  从供给端上来看，大量的商品住宅用地以“限房价、竞地价”的方式出让，在土地出让的同时就曾经肯定了将来房价。而从需求端来看，愈发严厉的限购政策以及金融杠杆的收紧让北京楼市开端从周期性的调控政策轮回中跳出来，进入到长效机制的作用范围之内。在这样的前提下，显然政策正在愈发向着刚需购房者倾斜。

  据仲量联行统计数据显现，新房售价继续遭到政策限制，奢华公寓新房售价连续三个季度坚持负增长(环比降落0.8%)。2018年1季度仅有四个奢华公寓项目入市，新增供给231一套，而别墅项目则没有新增供给。对此，仲量联行中国研讨部总监周志峰表示：“3月份召开的‘两会’愈加明白了政府对住宅市场的开展方向。住宅市场仍将坚持紧缩性调控的政策环境，不过北京将优先着重满足市民寓居的刚性需求，长租公寓将来将进一步得到开展。”

  楼市成交量明显降落

  政策最直观的作用就表现在成交数据上，在这样的大背景之下，从2017年开端，北京楼市的数据就呈现了明显降温，无论是一手房还是二手房，在进入2017年之后，成交量或者成交面积的降落都是市场的主旋律。

  在一手房方面，据上海易居研讨院提供的数据材料显现，成交面积从2017年年初的54万平方米到当年10月时曾经降落到27.9万平方米。而今年三月份这一数据为16.7万平方米，仅相当于去年同期的21.8%。

  而在二手房方面，据麦田房产统计，在原先常见的买卖顶峰的2017年9、10月份，二手房网签成交量同比降落高达70%。这一状况直到今年年初才得以好转。

  调控政策带来的市场“去投机化”众目睽睽。思源地产首席剖析师郭毅就剖析以为，随着调控深化，北京二手房价钱普降15%-20%。这等于是将前期积聚的房价泡沫削减，使房产价值重新进入合理区间，吸收对价钱敏感度较高的刚需购房者回流。

  “限竞房”开端入市带来更多选择

  从目前的市场情况来看，政策为楼市带来的震荡正在逐步趋缓，北京楼市曾经开端进入一个平稳的开展周期。无论是市场还是开发商都在逐渐顺应新政策环境之下的游戏规则，并且拿出契合规则的处理计划。在2018年，北京楼市最为显著的特性是共有产权房、限价房以及商品住宅和集中式租赁住房同时呈现在市场上。其中特别是在“限竞地”上打造的限价房的入市，让北京楼市的供给构造开端呈现明显的变化。因其出让条件中，限定后续销售房价的根底上竞拍土地出让价钱，成为此类地块的标志性特性。

  在此之前，由于2015年、2016年北京土地市场供给了大量高价地，开发商为了保证利润不得不将其产品定位为高端产品。而去年，北京市场上共成交40余宗限竞房土地，依照房地产开发商的开发周期，无疑在今年，北京楼市供给的主力将是限竞房。

  同时，由于这些限竞地块通常还限定住房户型比例的“9070”政策，即90平方米以下的住房面积占比70%以上。这意味着在今年的北京房地产市场上，90平方米户型将是主流，这些项目根本都将被定位为刚需或者刚改产品。因而，这些地块的大范围入市无疑将带动北京的房地产市场从前两年的“大户型”“改善类”商品住宅为主向“刚需类”产品转型。