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买房遇房屋质量问题该如何维权?- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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抵押二手房能买卖吗?有何风险?
在当下的房产市场居高不下的房价,令许多刚需购房者将目光放在了二手房市场上。对于第一次购房的小白来说,购买二手房和新房一样都会碰到许多问题。比如,处于抵押状态下的二手房购买,是否会存有风险?在购买二手房的时候,怎样才能知道房屋是否处于抵押状态?
小编整理了律师做的相关解答,为需要购抵押房产的刚需者解惑
律师:抵押房产可转让或出租
首先,我们先了解一下什么是房地产抵押。
房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。购房者可以到有关部门查询相关档案。房产部门的房产档案可以查询到房屋是否处于抵押状态。当然,也有可能存在业主正在银行办理抵押手续,但资料尚未送达房管部门而导致查询结果不准确。
据悉,根据《城市房地产抵押管理办法》第37条的规定,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第六十七条规定:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的,如抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。
如何避免抵押房产的风险?
相对于非抵押房,抵押房多出的一个风险是,如果卖家在向银行等抵押权人在还贷等方面出现问题,抵押权人可能会依法行使抵押权,最后通过拍卖房屋来还贷。
对此,律师表示,根据《物权法》第二十条的规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。预告登记可以保护买受人的利益,由于各地政策等规定区别较大,购房者可以向当地房管部门咨询。如果当地有相关规定,购房者可在合同签订后,向当地登记机构申请预告登记。
另外,还应该在房屋买卖合同中明确约定双方的权利义务、违约责任等。马军可与房东确定合同的具体内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、户口迁出、违约责任、税费承担等等。
责任编辑: jinjing
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