官方亮出底牌，楼市“赚钱逻辑”突变！

什么是风口?

当“一行三会”联手把“金融杠杆”交给一个行业的时分，这个行业就成为风口!

一年多以前，简直一切的人都对三四线城市的楼市充溢了悲观。然后，后来房价的走势令人张口结舌。

三四线楼市是怎样启动的?很简单，央行改动了发钞的方式，直接经过三四线城市楼市“发钞”。方式是由国度开发银行等政策性银行，向央行申请十分低利率的抵押补充贷款(PSL)，然后贷款给中央政府，补贴棚户区居民。给他们钱，让他们去买商品房，条件是交出原来的土地。

用发钞的方式，启动三四线城市楼市，这在金融史上是极为稀有的。

现往常，能力强大的“金融杠杆”正从“开发商建房——普通人买房——炒房客炒房”的链条上收回，被“加持”到租赁和共有产权住房范畴，行将发明出中国楼市的新奇观。

今天，我们主要讨论的是“租赁住房REITs”。近日，很多媒体都报道了“中联前海开源?—保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项方案”取得上海(楼盘)证券买卖所审议经过的音讯，这是国内首单央企租赁住房REITs。

所谓“REITs”(读音：瑞磁)，中文是“房地产信托投资基金”，是把活动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融买卖过程。

租赁类的“REITs”，就是企业把租赁业务打包，出卖给投资者，取得现金用于再投资。投资者取得的报答，来自于企业租赁的利润。企业经过不时发行“REITs”，能够不时扩展业务。

所以，租赁企业的“REITs”，其实就是租赁企业的杠杆。

由于国度鼓舞租赁这种业态，所以不只给这类企业提供税收优惠，还鼓舞、允许它们发行“REITs”或者债券。

昨天(10月27日)，上交所在其官网上发布了“积极响应国度政策，助力住房租赁市场开展”的答记者问，上交所总经理黄红元透露，保利的租赁“REITs”，是“在中国证监会的部署下”，“上交所审议经过”的。由此可见，官方对此的注重。

值得留意的是，保利的租赁“REITs”还取得了“储架发行”的资历。传统的证券发行，需求“一事一审批”。而“储架发行”是一次审批一揽子事项。将来保利租赁“REITs”的扩募、分期发行，都一次取得了认可。

换句话说，关于保利的租赁“REITs”，证监会、上交所不只开了绿灯，实践上开了一串绿灯。

据称，上述项目总范围50亿元，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1;优先级评级AAA，产品期限18年，分期发行，底层物业资产是保利地产自持的优质租赁住房，对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓。

其实，保利的租赁“REITs”对应的房子，还是保利本人持有的。也就是说，保利的租赁业务是“重资产形式”，这种形式即使是给予了发行REITs的资历，也很难“飞得更高”。

真正能起到“金融核武器”作用的，是“轻资产+REITs”。比方一家企业，从介入租赁业务开端，就不购置本人的房子，而是经过长期租约的方式做二房东。这样，它推出的“长租公寓”其实都是他人的资产，它经过租赁取得。然后把租赁业务打包，推出REITs，融资后继续租房子、出租房子。这样，每笔“REITs”能发挥的效能将十分大，能够像滚雪球一样疾速做大。

也就是说，在租赁业务当中，真正有竞争力的形式是“轻资产+金融杠杆+税收优惠”。置信用不了多久，大房企会纷繁走上这样一条路。

即使是相似万科、保利这种有大量自有物业的，也能够成立轻资产的特地租赁公司，沿着这种途径推进业务。

或许有人会说，“二房东”形式增加了中间环节，必然招致租金价钱上升，这样的房子还会有竞争力吗?确实，有了中间环节，必然带来本钱。但有了中间环节，能够让房子管理更到位，装修更好。此外经过统一的网上营销，发现客户的本钱更低，发现的客户更多，还能降低租赁中的信誉本钱。

在中国，你永远不能无视政策的方向，不能轻视政府的好恶。随着“金融杠杆”的挪动，房地产赚钱的方式行将发作剧变。

最敏感的当然是股市，租赁住房概念股、共有产权概念股，你都不能无视。